Интервью Дмитрия Смирнова газете "Недвижимость и строительство Петербурга"

«Полис групп», которая в последнее время возводила жилье в Ленинградской области, в этом году вернулась на первичный рынок Петербурга, запустив сразу два проекта. Однако и из области компания уходить не намерена. Об итогах уходящего года, о том, как изменились проекты и как работать по новым правилам, рассуждает председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.

— Год завершается. Как оцениваете его итоги?

— В целом первичный рынок был не в са-мом плохом положении. У нас ситуация во-обще довольно приличной оказалась. Были несколько месяцев, особенно летом, когда рынок проседал больше, чем обычно в этот сезон, но в целом итоги года очень непло-хие. Мы уже сдали около 227 000 кв.м и на-мерены завершить еще две очереди в на-ших ЖК, которые строим в Мурино и Куд-рово — поданы заявки, работают комиссии. Хотя сроки передачи квартир дольщикам еще далеко впереди. Стараемся вводить дома с опережением, и уж точно не позже уста-новленной даты.

По продажам результаты тоже неплохие: реализовано 135 000 кв.м, и по прогнозам отдела продаж к концу года мы должны вый-ти примерно на 150 000 кв. м. Это даже чуть лучше, чем мы планировали.

Важное событие уходящего года — мы вернулись в Петербург. Года три у нас не было проектов в городе, а теперь запустили два больших комплекса: «Полис на Комен-дантском» в Приморском районе и «Полис на Неве» на Октябрьской набережной. По-следний — проект редевелопмента, который мы позиционируем в сегменте «комфорт +». Там интересная архитектура в неоклассиче-ском стиле: старались вписать объект в окру-жающую советскую застройку. Обычно мы делаем довольно веселые фасады, а тут ар-хитектура строже.

Проект на Комендантском проспекте тоже реализуем по новой концепции — экоком-плекс. Дома отличаются повышенной теп-лоустойчивостью, применяются энергосбе-регающие технологии, детские комплексы из экологичных материалов по индивиду-альному дизайн проекту.

— Квартирография в новых проектах сильно изменилась? Говорят, что ма-ленькие студии уже никому не нужны.

— Общий бюджет покупки все еще оста-ется одним из основополагающих факторов при выборе жилья. Так что студии будут вос-требованы еще долго. Они есть и в наших новых проектах, хотя, может быть, их мень-ше, чем раньше. Конечно, здесь стало боль-ше европланировок, появились новые для нас студии с двумя окнами, и они востре-бованы. Мы стараемся давать людям то, что они могут купить. Нам тоже было бы инте-ресно строить только большие квартиры, и они в наших проектах есть, но их немного.

— Но новые технологии стоят допол-нительных денег. Не боитесь, что до-роже покупать не будут?

— Возможно, это несколько дороже, но увеличение цены не критично. Кроме того, использование, например, более качест-венного утеплителя позволит экономить на отоплении. Для наших покупателей это важно. Датчик движения, включающий лам-почку в парадной, — мелочь, но в совокуп-ности такие технологии дают неплохую экономию.

— Покупатели к этому готовы? Или просто откажутся от покупки, увидев  более высокую цену?

— Мы стараемся держать приемлемый цен-ник, даже смирившись с некими потерями прибыли. Но и люди готовы слушать. Если объяснять, показывать и рассказывать, они понимают. С другой стороны, клиенты сей-час гораздо более требовательны, чем еще пять лет назад. Они интересуются, какие бытовые и социальные объекты заплани-рованы, где поликлиники, какие магазины.

— Какие еще новшества предлагаете?

— Квартиры с отделкой — для нас относительное новшество. Мы продавали жилье с предчистовой отделкой, полагая, что поку-патель предпочитает делать ремонт на свой вкус. Сейчас решили, что часть секций бу-дет с полной отделкой, часть — с предчи-стовой. Это важно не только для комфорта и скорейшего новоселья. Например, у нас до 70% сделок заключаются с использовани-ем ипотеки. Для многих не тратить допол-нительных денег, кроме взятых в кредит, очень важно. Так что во всех наших после-дующих проектах будем предлагать вариан-ты «под ключ».

— Европланировки — это способ раз-местить больше функций на меньшей  площади. А какие-то еще варианты  оптимизации есть? Будут ли и дальше  уменьшаться площади комнат?

— Дальше уменьшать площадь нельзя. Мы как-то рассматривали один проект, который продавался уже с разрешением на строитель-ство, где средняя площадь квартир составля-ла 15 кв. м. У наших квартир размеры скром-ные, но даже мы посчитали это неприемле-мым и от сделки отказались.

— Нет желания докупить земли в Ка-менке?

— Было такое предложение, но у нас там и так 274 000 кв.м, что для одной локации до-вольно много. Так что мы в основном смо-трим участки в южной части города, где пока совсем не представлены.

— Рассматриваете именно Петербург?Ленобласть вас не интересует?

— Нет, если будет хорошая локация, есте-ственно, недалеко от границ Петербурга, рассматриваем и такие предложения. Ка-кого-то специального соотношения проек-тов город/область не устанавливали. И мы не собираемся уходить из области.

— Говорят, что районы Кудрово и Мурино уже не так востребованы...

— Спрос здесь есть, но он меняется. Если раньше люди ехали в «чистое поле», то те-перь хотят полную инфраструктуру, удоб-ства, транспортную доступность. Если вы проедите вечером по этим районам — здесь магазины, банки, рестораны, фитнес-цен-тры. После открытия прокола под КАДом, в финансировании которого мы участвова-ли, улучшилась транспортная обстановка в Мурино. Большой плюс для российских де-велоперов в том, что наши люди настроены жить в своей отдельной квартире или доме.

— Какие  требования  к  участкам предъявляете?

— Не рассматриваем проекты-«миллион-ники»: такой объем жилья в одной зоне рас-продать непросто. Да и для финансирования, скорее всего, придется привлекать инвесто-ров, партнеров, у которых может быть дру-гое видение концепции и т. д. Лучше зани-маться тем, что умеешь, и самому решать, что строить и как продавать.

Но и проекты площадью менее 30 000 кв.м тоже не рассматриваем. Наша служба за-казчика вообще считает, что брать нуж-но минимум 60 000 кв.м: работа пример-но одна и та же, а «выхлоп» больше. Дей-ствительно, для ряда служб компании что 10 000 кв.м, что 60 000 кв.м — объем загруз-ки примерно одинаковый, а рентабельность выше. Так что теперь наш любимый формат 60 000–80 000 кв. м.

— Каков земельный банк компании и будете ли его расширять или, наобо-рот, сокращать?

— Сейчас у нас в работе 526 000 кв. м. Есте-ственно, по мере ввода объектов необходимо подыскивать новые участки. А в этом году, как я говорил, мы намерены завершить два про-екта площадью почти 100 000 кв. м. Соответ-ственно, ведем переговоры о приобретении участков примерно на такую площадь жилья.

Рассматриваем разные локации, в том числе и проекты редевелопмента. Это сего-дня чуть ли не единственная возможность строить в Петербурге.

— Не изучаете возможность выхода на рынок апартаментов?

— Изучаем, не буду скрывать. Еще в нача-ле года мы отказывались от таких предложе-ний: было непонятно, как говорится, с чем их едят. Теперь изучили юридическую, тех-ническую сторону, пообщались с проекти-ровщиками, управляющими. Это другой формат. Там уже обязательна отделка, жела-тельна профессиональная управляющая ком-пания и многие другие тонкости. Но сейчас несколько таких проектов рассматриваем.