Видимые изменения на рынке недвижимости появятся не раньше середины следующего года

Еще несколько месяцев назад многие задавались вопросом, что же будет с рынком новостроек после 1 июля 2019 года. Озвучивались разные версии, в том числе глобальная трансформация рынка недвижимости, резкий рост цен, сокращение предложения. Что же происходит на самом деле? Какой вывод можно сделать по итогам первых месяцев работы системы эскроу-счетов? Об этом мы поговорили с директором департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольгой Ульяновой.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»/ ГК «Полис Групп»

— Изменился ли рынок новостроек за последние несколько месяцев? Что происходит на нем сейчас?

— Рынок недвижимости инертен и консервативен. Видимые изменения после введения проектного финансирования появятся не раньше середины следующего года, когда количество объектов, реализуемых по новым правилам, станет значительно больше двух-трех, а жилые комплексы, которые, согласно законодательству, могут привлекать средства граждан по прежней схеме, постепенно начнут уходить с рынка.

ГК «Полис Групп» — одной из первых вывела на рынок проект, реализуемый по схеме проектного финансирования.

— Действительно ли застройщики должны перевести на эскроу все свои стройки?

— Согласно законодательству, застройщики могут продолжить продавать объекты по договорам долевого участия (ДДУ) без использования экроу-счетов, если готовность объекта составляет от 30%. Кроме этого, процент реализованных квартир в нем должен быть не менее 10%. Такие критерии готовности были установлены Правительством РФ в рамках поправок в 2014-ФЗ. Чтобы подтвердить их застройщик должен получить соответствующее заключение в контролирующем органе.

Исключение составляют проекты комплексного освоения территории, проекты развития застроенных территорий, а также наличие у застройщика обязательств по строительству и передаче городу объектов социальной или инженерно-технической инфраструктуры (детские сады, школы). Для них готовность может составлять 15%. Степень готовности проекта рассчитывается по формуле, в которой учитываются фактически понесенные застройщиком затраты на строительство и степень готовности конструктивных элементов.

Проекты, которые не соответствуют этим критериям, должны продаваться по ДДУ с использованием эскроу-счетов.

— Какие проекты «Полис Групп» перешли на эскроу-счета, а какие нет?

— Все проекты ГК «Полис Групп» в городской черте, а также Ленинградской области, строительство которых начато до 1 июля 2019 года, еще летом получили заключения о степени готовности. Все они соответствуют критериям Минстроя РФ для продолжения продаж квартир в них по договорам долевого участия без использования счетов эскроу. Это ЖК «Полис на Неве», «Полис на Комендантском», «Полис на Московской», а также «ПаркЛэнд» и «Краски лета» в Ленинградской области.

Новые проекты компании, строительство которых начато после 1 июля уже будут реализовываться по счетам эскроу.

В частности, в сентябре ГК «Полис Групп» и Банк ДОМ.РФ подписали соглашение о проектном финансировании c использованием счетов эскроу строительства нового жилого комплекса комфорт-класса «Мой мир». Сумма контракта составила 5,4 млрд руб. Новый ЖК расположен в городе Мурино Ленинградской области. Проект включает 3 жилых корпуса общей площадью более 83 000 кв. м и более 5 000 кв. м коммерческих площадей. В одном из корпусов разместится детский сад на 100 мест и поликлиника. Закрытая территория двора будет оборудована зонами отдыха, детскими и спортивными площадками. В проекте будут представлены квартиры с различными планировками от студий до 3-комнатных квартир.

— Что изменилось в процедуре покупки квартиры для клиента?

— Для покупателя алгоритм покупки квартиры после 1 июля не изменился. Он как и прежде выбирает объект, который соответствует его требованиям, приходит в строительную компанию, где далее с менеджером обсуждает детали, выбирает подходящую ему квартиру и оформляет сделку. Застройщики и банки сегодня прорабатывают вопрос, чтобы клиент мог открыть эскроу-счет в офисе застройщика, чтобы минимизировать время покупателя.

— Сильно ли усложнилась жизнь застройщиков с введением проектного финансирования?

— Для застройщиков добавилось много отчетности, бумажной работы, введение дополнительных сотрудников, которые будут взаимодействовать с банком, проработка схем реализации, куда будут включены и банковские процессы в частности логистика этапов сделки. Процесс постепенно отлаживается, кредитные организации входят в строительный процесс, начинают его глубже понимать.

— Как проектное финансирование влияет на организацию продаж? (например, правда ли, что продажи на стадии котлована становятся критически важны, чтобы разместить хоть какие-то первые средства на эскроу).

— Перед застройщиком ставится задача более точного прогнозирования объемов продаж на каждом этапе, более точного прогнозирования ценовой динамики, т. к. очень важным фактором будет являться наполнение эскроу-счетов. Схема продажи останется неизменной: застройщик может продавать на нулевом этапе строительства, как и делал это раньше, выбирая кредитные средства на строительство. Если же застройщик может начать строительство на собственные средства, то продажи на котловане он вполне может не вести.

— Что, если по какой-то причине застройщик не достроит —или проект будет плохо продаваться — и застройщик не вернет кредит банку?

— Если по каким-либо причинам застройщик не сможет достроить проект, то регулирование возьмет на себя банк, дольщики смогут получить обратно свои денежные средства, если не захотят ждать достройки объекта, а банк будет искать инвестора на завершение процесса строительства.

Да, проектное финансирование сделает процесс строительства жилья дороже. Да, застройщику придется внедрить в систему своей деятельности дополнительные процедуры и формы отчетности, но никаких непреодолимых препятствий все же не будет.

— Много разговоров о глобальном росте цен. В целом, насколько с 1 июля выросли цены?

— За июль-октябрь рост цен на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области составил 5-7% в зависимости от локации и проекта. Что касается объектов ГК «Полис Групп», то большинство из них находятся в высокой стадии готовности, что позволило нам в текущем году повысить цены на объекты в Санкт-Петербурге на 7,2% и на объекты в Ленинградской области — на 6,5%. За лето цены в СПб и ЛО выросли на 2,5%.

— Как вы думаете, как изменится рынок через полгода?Можно ли говорить, что последствия перехода на проектное финансирование начнут проявляться уже к новому году? Например, сократится вывод новых проектов, начнут дорожать новостройки, сократиться количество застройщиков и т.д.?

— Многие сегодня говорят о том, что переход на проектное финансирование может привести к замедлению сдачи объектов, возникновению временного дефицита жилья на первичном рынке, а также другим негативным последствиям. Отмечу, переход на эскроу-счета будет постепенным, поэтому ожидать резких негативных последний на рынке недвижимости все-таки не стоит. Видеть сокращение объемов предложения мы будем по мере завершения реализуемых сегодня проектов. Но необходимо помнить, рынок недвижимости также будет двигаться по направлению к новому уровню цен, сокращая и объем спроса. Однако пик этих изменений придется на последующие 2-2,5 года.

— Как сильно к концу года вырастут цены?

— Рынок постепенно будет приспосабливаться к новым условиям, искать равновесные объемы строительства, равновесную цену. До конца года, в целом, мы увидим рост цен еще на 4-5%.